Le référé préventif est une procédure judiciaire française souvent mal comprise. En pratique, il sert surtout à prévenir et encadrer les risques de dommages pour le voisinage avant qu’ils ne se produisent, notamment lors de l’exécution des travaux de démolition et de construction en gros œuvre.
À quoi sert le référé préventif ?
À faire constater l’état des lieux avant un risque et à organiser la prévention des dommages, sans attendre qu’un sinistre arrive.
Concrètement, il permet au juge de :
• désigner un expert judiciaire,
• chargé de constater l’état initial des immeubles voisins,
• et parfois de surveiller l’évolution des désordres pendant les travaux jusqu’à la réception du chantier.
Ce n’est donc pas une action pour obtenir des dommages-intérêts, mais une mesure préventive et probatoire.
Dans quels cas est-il utilisé ?
Le référé préventif est surtout utilisé :
• lors de travaux de construction, de démolition ou d’excavation,
• quand ces travaux présentent un risque pour les immeubles voisins (fissures, affaissement, infiltrations…).
Exemples pratiques :
• Construction d’un immeuble à proximité immédiate,
• Creusement d’un sous-sol ou de fondations profondes,
• Surélévations
Quelle différence avec le constat d’huissier ?
Contrairement au constat d’huissier, le référé préventif, mené de façon contradictoire, est opposable à toutes les parties. Sa portée est donc juridiquement plus contraignante.
Le référé préventif permet, par ailleurs, de faire intervenir un expert, qui dispose d’une compétence technique utile, notamment pour réduire les nuisances en cours de chantier ou pour donner son avis sur des modalités opérationnelles d’exécution de travaux.
Enfin, contrairement au commissaire de justice, l’expert peut facilement visiter l’intérieur des propriétés et copropriétés, dès lors que cela est prévu dans le cadre de sa mission.
Pourquoi est-il si important en pratique ?
1. Protéger le maître d’ouvrage
• Preuve contre des dommages préexistants
• Réduction des contentieux
2. Protéger les voisins
• Si des dégâts apparaissent après le début des travaux, ils sont plus faciles à prouver.
• L’expert peut alerter rapidement en cas de danger et recommander des mesures.
3. Outil de gestion du risque juridique
• Beaucoup de litiges se règlent plus facilement grâce au rapport d’expertise.
• Le juge du fond s’appuie ensuite, en cas de nécessité, sur ce travail objectif d’un expert indépendant, ce qui permet aux parties d’éviter des procès longs et coûteux
Quelles sont les conditions pour l’obtenir ?
L’exercice du référé préventif suppose l’assignation de l’ensemble des parties intervenantes à la procédure et la totalité des voisins pouvant être impactés par le chantier devant le Président du Tribunal judiciaire.
Outre les riverains, doivent être mis dans la cause les entreprises intervenant sur le chantier, le maitre d’œuvre, la collectivité territoriale propriétaire des trottoirs et rues adjacentes et les opérateurs de réseaux.
Lors d’une audience, le demandeur présente le projet et l’intérêt de la mise en œuvre du référé. Le juge du Tribunal judiciaire désignera un expert, avec une mission précise, qui consiste habituellement de :
– rendre sur les lieux afin d’observer les immeubles constituant la propriété des défendeurs,
– dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires quant aux bâtiments et ouvrages jouxtant votre terrain, afin de déterminer si, à son avis, lesdits immeubles présentent ou non des dégradations et des désordres inhérents à leur structure ou à leur vétusté, ou encore consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent,
– donner son avis sur les éventuelles contraintes résultant de l’environnement et du voisinage, à prendre en compte par les constructeurs, et les dispositions constructives spécifiques à mettre en œuvre par ces derniers.
Le Président du Tribunal judiciaire détermine le délai dans lequel l’expert devra remettre son rapport. Ce délai est proportionné au nombre de visites à effectuer et l’ampleur du chantier.
Le Président du Tribunal fixe, par ailleurs, le montant devant être consigné avant le début de l’expertise. Ce montant peut évoluer en cas de la durée importante des opérations d’expertise.
Cette procédure a donc un coût et nécessite une certaine anticipation.
En conclusion, le référé préventif sert à :
• anticiper les conflits de voisinage,
• figer la preuve avant les travaux,
• sécuriser juridiquement toutes les parties.
Faire intervenir un expert dans le cadre d’un référé préventif avant le démarrage de la phase de démolition/construction de sa maison/chalet/villa offre un cadre juridique protecteur, ce qui ne dispense en aucun cas de vigilance et d’accompagnement professionnel par un avocat spécialisé en la matière