Charges appelées à tort, travaux votés mais jamais lancés, sinistre non déclaré à l’assurance, assemblée générale convoquée avec des mois de retard, documents réclamés en vain : les copropriétaires confrontés à un syndic défaillant se demandent presque toujours la même chose. Peut-on lui réclamer des comptes personnellement, ou faut-il attendre que la copropriété tout entière se décide à agir ?
La réponse est plus favorable qu’on ne le croit souvent. Un copropriétaire n’a besoin ni de l’accord de l’assemblée générale, ni du soutien du conseil syndical, ni même d’une majorité de voisins pour agir contre le syndic. Il doit en revanche démontrer trois éléments précis, et respecter des délais qui courent parfois plus vite qu’on ne l’imagine. Voici comment se repérer.
Comprendre la position juridique du syndic avant d’envisager toute action
Un mandataire du syndicat, pas de chaque copropriétaire
Le syndic est désigné par l’assemblée générale en application de l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le contrat qui le lie à la copropriété est conclu avec le syndicat des copropriétaires, personne morale distincte des copropriétaires qui la composent. Ce contrat, dont le modèle figure en annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, fixe sa rémunération et les conditions d’exécution de sa mission.
Cette mission est définie par l’article 18 de la loi de 1965. Le syndic assure l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Il établit le budget prévisionnel et les comptes du syndicat, tient à jour le carnet d’entretien, ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat, immatricule la copropriété au registre national et représente le syndicat en justice. Le même texte précise qu’il est seul responsable de sa gestion et qu’il ne peut se faire substituer.
La conséquence de ce montage juridique est déterminante pour un copropriétaire mécontent: il n’a signé aucun contrat avec le syndic. Il est juridiquement un tiers à ce contrat, alors même qu’il en supporte le coût à travers ses charges.
Une responsabilité de nature délictuelle envers le copropriétaire
De cette absence de lien contractuel, on pourrait déduire qu’un copropriétaire est démuni. La Cour de cassation retient exactement l’inverse depuis plus de trente ans. Le syndic engage sa responsabilité à l’égard de chaque copropriétaire pris individuellement, sur le fondement quasi délictuel des articles 1240 et 1241 du Code civil, pour les fautes commises dans l’accomplissement de sa mission (Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 89-18.758).
La solution est constante et régulièrement réaffirmée. Elle a, par exemple, été appliquée à un syndic qui avait fait réaliser des travaux d’ascenseur excédant le montant voté par l’assemblée générale, le copropriétaire ayant obtenu réparation du surcoût mis à sa charge (Cass. 3e civ., 7 février 2012, n° 11-10.812). Elle l’a été également à un syndic qui avait irrégulièrement dispensé certains lots de contribuer aux frais de nettoyage des escaliers et ordonné des travaux excédant ceux votés, plusieurs copropriétaires ayant agi en indemnisation de leur préjudice (Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n° 20-14.003).
Envers le syndicat des copropriétaires, en revanche, la responsabilité du syndic est de nature contractuelle, puisqu’elle sanctionne l’inexécution du mandat. Un même manquement peut donc ouvrir deux actions distinctes, exercées par des demandeurs différents et réparant des préjudices différents.
Ce que cette distinction change en pratique
Un copropriétaire agissant seul n’a pas à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, ni à faire voter une quelconque résolution. Il n’a pas davantage à attendre que le conseil syndical se mobilise. La Cour de cassation a même jugé que le syndicat des copropriétaires n’avait pas à être mis en cause dans l’instance dirigée contre le syndic personnellement (Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n° 20-14.003).
Cette autonomie a une contrepartie : le copropriétaire ne peut réclamer que la réparation de son propre préjudice, à l’exclusion du préjudice subi par la collectivité. Nous y reviendrons, car c’est de très loin le point qui fait échouer le plus grand nombre d’actions.
Les trois conditions à réunir pour obtenir réparation
1/Une faute commise dans l’accomplissement de la mission
La faute s’apprécie au regard des obligations légales et réglementaires du syndic, et au regard du contrat approuvé par l’assemblée générale. Aucune faute qualifiée n’est exigée : la négligence, l’inertie prolongée, l’erreur de gestion ou le dépassement de pouvoirs suffisent.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 29 février 2024 en donne une bonne illustration (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558). Le syndic avait été alerté dès 2010 sur des infiltrations et sur la déformation d’une poutre de façade. Il n’avait sollicité l’avis d’aucun technicien de structure et n’avait soumis les travaux nécessaires à l’assemblée générale que six ans plus tard. Un arrêté de péril imminent avait été pris en octobre 2013 et l’immeuble était resté étayé jusqu’en octobre 2018. Les juges du fond, approuvés par la Cour de cassation, ont retenu que cette négligence était à l’origine du retard des travaux, et ont condamné le syndic à indemniser une copropriétaire de ses préjudices financier et de jouissance.
Le syndic professionnel est un mandataire rémunéré, dont la diligence est appréciée au regard de sa qualité de professionnel de l’immobilier. La situation du syndic bénévole ou non professionnel appelle une réserve : lorsque le mandat est exercé à titre gratuit, l’article 1992 alinéa 2 du Code civil prévoit que la responsabilité du mandataire est appréciée moins rigoureusement que celle du mandataire rémunéré. Cette différence de traitement ne l’exonère pas, mais elle pèse sur l’appréciation des juges.
2/ Un préjudice personnel et distinct du préjudice collectif
C’est la condition la plus exigeante. Le copropriétaire doit établir que la faute lui a causé un dommage qui lui est propre, et non un dommage subi par l’ensemble des copropriétaires à travers le syndicat.
La dégradation d’une toiture mal entretenue, la perte de valeur générale de l’immeuble ou l’augmentation des charges communes constituent des préjudices collectifs. Ils relèvent d’une action du syndicat, représenté par son syndic, ou de l’action exercée dans l’intérêt du syndicat que nous détaillerons plus loin.
En revanche, les infiltrations qui ruinent le plafond d’un appartement déterminé, l’impossibilité de louer un lot resté inhabitable, ou un appel de charges irrégulier adressé à un copropriétaire identifié sont des préjudices personnels.
Exemple concret : dans une résidence de vingt-quatre lots, le syndic n’a pas fait réaliser les travaux d’étanchéité de la terrasse votés en assemblée générale deux ans plus tôt. Tous les copropriétaires subissent la dégradation progressive de la partie commune, ce qui relève du préjudice collectif. Claire, propriétaire du dernier étage, subit en plus des infiltrations répétées dans son séjour, a dû reporter la location de son bien pendant onze mois et a fait constater les désordres par un expert. Ce préjudice de jouissance et cette perte locative lui sont personnels : elle peut agir seule contre le syndic.
Le préjudice doit être actuel et certain. La Cour de cassation a jugé qu’un appel de charges irrégulier constituait un préjudice actuel et certain justifiant la mise en cause de la responsabilité quasi délictuelle du syndic à l’égard des copropriétaires pris individuellement (Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n° 20-14.003).
3/ Un lien de causalité direct
Il faut, enfin, démontrer que le dommage découle directement de la faute reprochée. Cette exigence est fréquemment sous-estimée. Un syndic qui a tardé à mettre en œuvre une décision d’assemblée générale ne répond pas d’un désordre dont la cause réelle est un vice de construction préexistant, ni des conséquences d’une décision que l’assemblée générale a elle-même refusé de voter.
La distinction est essentielle : le syndic doit exécuter les décisions de l’assemblée, il ne les prend pas à sa place. S’il a régulièrement inscrit à l’ordre du jour les travaux nécessaires et que l’assemblée les a rejetés, la faute change de camp. À l’inverse, s’il n’a jamais soumis la question au vote alors qu’il avait été alerté du problème, son inertie devient fautive, comme le montre la décision de la Cour de Cassation en date du 29 février 2024 (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558).
Les fautes le plus fréquemment sanctionnées
Les manquements dans l’organisation des assemblées générales et l’information des copropriétaires
Le syndic doit convoquer l’assemblée générale annuelle, notifier le procès-verbal dans le délai d’un mois prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965, respecter les règles de convocation et l’ordre du jour arrêté en concertation avec le conseil syndical. Les convocations tardives ou irrégulières, l’omission de résolutions demandées par un copropriétaire, l’absence de tenue d’assemblée pendant plusieurs exercices figurent parmi les manquements les plus classiques.
L’article 8-2 de la loi de 1965 impose par ailleurs au syndic d’établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles, et de la mettre à jour chaque année. À défaut de mise à disposition d’un copropriétaire qui en fait la demande dans un délai d’un mois, des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 a fixé ce montant à 15 euros par jour de retard. Cette obligation ne s’applique pas aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation.
Les fautes comptables et financières
L’article 18 de la loi de 1965 impose au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues au nom ou pour le compte de celui-ci. L’absence d’ouverture de ce compte, la confusion des fonds de plusieurs copropriétés, l’imputation erronée de charges, l’application d’une clé de répartition non conforme au règlement de copropriété ou la dispense injustifiée accordée à certains lots sont autant de fautes susceptibles de causer un préjudice individuel chiffrable.
Le défaut de recouvrement des impayés relève de la même logique. Lorsque le syndic laisse s’accumuler pendant des années les arriérés d’un copropriétaire défaillant sans engager de procédure, les autres copropriétaires supportent finalement la charge de la trésorerie manquante.
Exemple concret : Thomas achète un appartement et découvre, en consultant le grand livre, que le syndic lui applique depuis quatre ans une quote-part de charges d’ascenseur correspondant à un lot du troisième étage, alors que son lot est situé au rez-de-chaussée et que le règlement de copropriété l’en exonère. Le trop-perçu s’élève à 2 340 euros. Le préjudice est personnel, chiffré, directement causé par l’erreur du syndic. La régularisation comptable ne fait pas disparaître le droit à réparation des frais engagés pour la faire reconnaître.
L’inertie face à l’entretien de l’immeuble et au suivi des travaux
Le syndic doit pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble. En cas d’urgence, l’article 18 lui permet de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à charge d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale.
Sur le suivi des chantiers, la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article 18, que le syndic est responsable envers le syndicat des conséquences des malfaçons et de l’abandon du chantier par l’entreprise suivi de sa liquidation judiciaire, s’il n’est pas justifié qu’il a accompli toutes les diligences lui incombant dans le suivi des travaux approuvés par l’assemblée générale et dans le paiement des entreprises (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-21.144). Vérifier l’assurance décennale de l’entreprise retenue, ne pas régler l’intégralité du marché avant réception, réserver les malfaçons apparentes : ces diligences relèvent de la mission du syndic.
Le défaut de déclaration d’un sinistre à l’assureur de l’immeuble dans les délais contractuels appartient à la même catégorie. Le copropriétaire dont le dégât des eaux n’est pas indemnisé parce que la déclaration a été faite hors délai subit un préjudice personnel parfaitement identifiable.
Le dépassement des pouvoirs
Le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale, il ne s’y substitue pas. Engager une dépense non votée, faire réaliser des travaux excédant ceux autorisés, ou signer un marché sur la seule approbation du conseil syndical constituent des excès de pouvoir. Le conseil syndical, faut-il le rappeler, n’a qu’un rôle d’assistance et de contrôle : il ne dispose d’aucun pouvoir propre pour engager financièrement le syndicat en dehors des délégations expressément prévues par les articles 21-1 à 21-5 et 25 a de la loi de 1965.
Le détournement de fonds et la défaillance du cabinet
C’est l’hypothèse la plus grave, et elle n’est pas théorique. Les professionnels de l’immobilier sont tenus de souscrire une garantie financière couvrant les sommes qui leur sont remises dans le cadre de leur activité, en application de l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.
Dans une affaire où un salarié d’un cabinet de syndic avait détourné 231 627 euros au préjudice d’un syndicat de copropriétaires, la Cour de cassation a jugé que la garantie financière s’applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectué à l’occasion de l’une des opérations visées par la loi, et qu’elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance (Cass. 3e civ., 13 juillet 2023, n° 22-14.535). Le syndicat a pu obtenir une provision en référé auprès du garant financier, sans attendre l’issue du contentieux au fond.
| Manquement du syndic | Fondement | Préjudice individuel possible |
| Absence de convocation de l’assemblée annuelle | Art. 18 loi 1965 | Blocage du vote de travaux affectant un lot, perte locative |
| Fiche synthétique non transmise sous un mois | Art. 8-2 loi 1965 | Pénalité de 15 €/jour imputée sur la rémunération du syndic |
| Charges appelées en violation du règlement | Art. 18 loi 1965, art. 1240 C. civ. | Trop-perçu, frais de contestation |
| Travaux votés non exécutés ou retardés | Art. 18 loi 1965 | Préjudice de jouissance, perte de loyers, aggravation des désordres |
| Dépassement du montant des travaux votés | Art. 18 loi 1965 | Surcoût mis à la charge du copropriétaire |
| Sinistre non déclaré à l’assureur dans les délais | Art. 18 loi 1965 | Perte de l’indemnité d’assurance |
| Défaut de recouvrement des impayés | Art. 18 loi 1965 | Charge de trésorerie reportée sur les autres copropriétaires |
| Détournement de fonds | Art. 3 loi Hoguet du 2 janvier 1970 | Mobilisation de la garantie financière au profit du syndicat |
Les obstacles à connaître avant d’agir
Le quitus voté par l’assemblée générale ne ferme pas la porte
Beaucoup de copropriétaires renoncent en apprenant que l’assemblée générale a donné quitus au syndic pour l’exercice concerné. Cette crainte n’est pas fondée, et la Cour de cassation l’a clairement écarté dans l’arrêt du 29 février 2024 précité (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558).
La solution repose sur l’effet relatif des contrats posé par l’article 1199 du Code civil. Le contrat de mandat lie le syndic au seul syndicat des copropriétaires. Seul le syndicat peut donc lui donner quitus. Le vote émis par un copropriétaire, tiers à cette convention, ne vaut pas renonciation personnelle à agir. La Cour énonce que le copropriétaire qui vote en faveur d’une résolution donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander l’annulation de cette résolution en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.
Deux notions doivent d’ailleurs être distinguées. L’approbation des comptes valide la régularité comptable de l’exercice. Le quitus porte sur la gestion et la responsabilité du syndic. Les deux résolutions ont des objets différents et l’approbation des comptes n’emporte pas quitus.
Le préjudice purement collectif échappe à l’action individuelle
Un copropriétaire ne peut pas demander pour son compte la réparation d’un dommage subi par la copropriété. Si le syndic a mal négocié le contrat de chauffage collectif, si le hall est dégradé, si la trésorerie du syndicat est exsangue, le préjudice est collectif et l’action appartient au syndicat.
C’est la raison pour laquelle il faut, avant toute assignation, isoler précisément ce que la faute a coûté au copropriétaire lui-même : un montant de charges indûment payé, une perte de loyers documentée par un bail et des quittances, des frais de relogement, des factures de travaux de remise en état à l’intérieur du lot, un préjudice de jouissance apprécié en fonction de la durée et de l’intensité de la gêne.
Les décisions d’assemblée générale devenues définitives
L’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 impose aux copropriétaires opposants ou défaillants de contester les décisions d’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Ce délai est bref et ne se prolonge pas.
La prudence commande donc de ne pas confondre les deux terrains. Si le grief porte sur le contenu d’une décision votée par l’assemblée, il faut agir en contestation dans les deux mois. Si le grief porte sur le comportement personnel du syndic, une action en responsabilité reste ouverte plus longtemps. Compter sur la seconde pour rattraper l’expiration de la première est une stratégie risquée : la Cour de cassation a déjà jugé que la responsabilité du syndicat et du syndic ne pouvait plus être recherchée lorsque la décision d’assemblée adoptant une résolution contraire au règlement de copropriété n’avait pas été contestée dans le délai de l’article 42 (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-22.185).
Le délai de prescription de cinq ans
L’action en responsabilité contre le syndic se prescrit par cinq ans, conformément à l’article 2224 du Code civil, auquel l’article 42 alinéa 1 de la loi de 1965 renvoie depuis la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 pour les actions personnelles relatives à la copropriété. Ce délai était auparavant de dix ans.
Le point de départ n’est pas la date de la faute, mais le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Cette formulation profite au copropriétaire qui découvre tardivement une erreur comptable dissimulée dans les annexes, à condition qu’il puisse justifier de la date de sa découverte. L’article 2232 du Code civil pose toutefois une limite : le report du point de départ ne peut porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.
Exemple concret : Nadia découvre en mars 2026, en examinant les pièces comptables communiquées au conseil syndical, que le syndic a facturé au syndicat entre 2019 et 2021 des honoraires de gestion des travaux non prévus au contrat, dont une part lui a été refacturée. La faute est ancienne, mais le délai de cinq ans court à compter du jour où elle a pu en avoir connaissance. Encore faut-il qu’elle établisse cette date, ce qui suppose de conserver la trace de la demande de communication et de la date de remise des pièces.
Comment agir concrètement
Constituer le dossier avant d’écrire
Une action en responsabilité se gagne sur les pièces. Avant toute démarche, il faut rassembler les procès-verbaux des assemblées générales concernées, les appels de fonds et décomptes de charges, les courriers échangés avec le syndic et leurs accusés de réception, les devis et factures, le règlement de copropriété, le contrat de syndic approuvé par l’assemblée et les justificatifs du préjudice invoqué (bail, quittances, constat, rapport d’expertise, devis de remise en état).
L’article 21 de la loi de 1965 permet au conseil syndical de prendre connaissance et copie de toutes pièces se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités de 15 euros par jour de retard sont imputées sur la rémunération du syndic, en application du décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020. Un copropriétaire isolé a donc intérêt à passer par le conseil syndical pour obtenir les pièces qu’il ne peut pas exiger directement.
La réclamation puis la mise en demeure
La première étape reste la réclamation écrite adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, exposant les faits, les manquements reprochés, le préjudice subi et la réparation demandée. Cette lettre a une double utilité : elle ouvre parfois une résolution amiable, et elle constitue la preuve de l’information du syndic, ce qui pèsera sur l’appréciation de sa négligence si l’inertie se poursuit.
En cas de silence ou de refus, une mise en demeure formalise la dernière tentative amiable avant la saisine du juge. Elle est aussi un préalable exigé pour certaines procédures d’urgence exposées plus bas.
L’action individuelle devant le tribunal judiciaire
L’action en réparation du préjudice personnel se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La représentation par avocat est obligatoire au-delà de 10 000 euros. En deçà de ce seuil, elle ne l’est pas, mais la technicité de la matière la rend vivement conseillée.
Le copropriétaire agit en son nom propre, sans autorisation préalable, et dirige son action contre le syndic personnellement, sans avoir à appeler le syndicat en la cause. Les dommages et intérêts obtenus lui sont personnellement alloués.
L’action exercée dans l’intérêt du syndicat
Lorsque le préjudice est collectif, une difficulté surgit : le syndicat est représenté par le syndic, et l’on n’imagine guère un syndic agir contre lui-même. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a résolu ce blocage en complétant l’article 15 de la loi de 1965.
En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat, et non aux demandeurs. Le rapport au Président de la République accompagnant l’ordonnance présente ce dispositif comme inspiré de l’action dite ut singuli du droit des sociétés.
Sur le plan pratique, la délégation à donner au président du conseil syndical est votée par l’assemblée générale, et les frais de procédure engagés à ce titre constituent des dépenses courantes d’administration supportées par le syndicat.
Faire cesser une carence en urgence
Lorsque le syndic n’exerce plus sa mission, attendre une décision au fond n’a guère de sens. Plusieurs procédures rapides existent.
Si le syndic refuse de convoquer une assemblée générale, l’article 8 du décret du 17 mars 1967 permet au conseil syndical, ou à un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix, d’en exiger la convocation. Faute pour le syndic de s’exécuter, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l’assemblée après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours. L’article 50 du même décret ouvre par ailleurs à un copropriétaire la possibilité de demander au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, l’habilitation à convoquer l’assemblée générale.
En cas d’empêchement ou de carence du syndic, l’article 49 du décret du 17 mars 1967 permet à tout intéressé, après mise en demeure demeurée infructueuse, d’assigner le syndic en exercice devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé afin d’obtenir la désignation d’un administrateur ad hoc. Cette désignation ne met pas fin aux fonctions du syndic : l’administrateur ne s’y substitue que pour faire cesser la carence constatée.
Lorsque la copropriété est purement et simplement dépourvue de syndic, l’article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit la désignation d’un administrateur provisoire par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, chargé de convoquer l’assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.
Mettre fin au contrat de syndic
Engager la responsabilité du syndic et s’en séparer sont deux démarches distinctes, souvent menées en parallèle. L’article 18 VIII de la loi de 1965 prévoit que le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.
Lorsque l’initiative vient du conseil syndical, celui-ci notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant les inexécutions reprochées. Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. Seule l’assemblée générale se prononce sur la résiliation.
La gravité de l’inexécution doit être établie. À défaut, le syndic évincé peut réclamer des dommages et intérêts pour rupture anticipée de son contrat, ce qui suppose de documenter soigneusement les manquements avant de convoquer l’assemblée.
| Situation | Recours | Fondement |
| Préjudice personnel subi par un copropriétaire | Action individuelle en responsabilité délictuelle devant le tribunal judiciaire | Art. 1240 et 1241 C. civ. |
| Préjudice subi par la copropriété, syndic inactif | Action du président du conseil syndical sur délégation de l’AG, ou de copropriétaires représentant 1/4 des voix | Art. 15 loi 1965 |
| Refus de communiquer des pièces au conseil syndical | Pénalités de 15 €/jour, puis saisine du tribunal judiciaire | Art. 21 loi 1965, décret n° 2020-1229 |
| Fiche synthétique non remise à un copropriétaire | Pénalités de 15 €/jour imputées sur la rémunération du syndic | Art. 8-2 loi 1965 |
| Refus de convoquer l’assemblée générale | Convocation par le président du conseil syndical après mise en demeure, ou habilitation judiciaire en référé | Art. 8 et 50 décret 1967 |
| Carence ou empêchement du syndic en fonction | Désignation d’un administrateur ad hoc en référé | Art. 49 décret 1967 |
| Copropriété dépourvue de syndic | Désignation d’un administrateur provisoire sur requête | Art. 47 décret 1967 |
| Inexécution suffisamment grave | Résiliation du contrat de syndic votée par l’assemblée générale | Art. 18 VIII loi 1965 |
| Détournement de fonds | Mise en jeu de la garantie financière, provision en référé | Art. 3 loi du 2 janvier 1970 |
Qui indemnise réellement en fin de compte
Obtenir une condamnation n’a d’intérêt que si elle est exécutée. La solvabilité du syndic mérite donc d’être examinée en amont.
Le syndic professionnel doit détenir une carte professionnelle portant la mention « Syndic de copropriété », délivrée pour trois ans, et justifier à ce titre d’une assurance de responsabilité civile professionnelle ainsi que d’une garantie financière dès lors qu’il détient des fonds pour le compte de ses clients, en application de l’article 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. En pratique, c’est l’assureur de responsabilité civile professionnelle qui indemnise les fautes de gestion, tandis que la garantie financière couvre les fonds remis au professionnel et détournés ou non représentés.
La distinction entre ces deux couvertures n’est pas toujours évidente et donne lieu à contentieux, notamment lorsqu’il faut déterminer si les détournements ont été commis par un préposé de la société, ce qui mobilise l’assurance de responsabilité civile professionnelle, ou par un dirigeant agissant en dehors de cette qualité. Il est donc utile, dès le stade de la réclamation, de demander au syndic les références de son assureur et de son garant financier, et de leur adresser copie de la mise en cause.
Le syndic bénévole ou non professionnel échappe à ces obligations légales, ce qui expose davantage la copropriété. Vérifier qu’il a souscrit une assurance couvrant sa mission relève de la simple prudence, et cette vérification a toute sa place avant le vote de sa désignation.
Les précautions qui font la différence
Le contentieux se prépare bien avant le litige. Assister aux assemblées générales, ou s’y faire représenter, permet de voter contre les résolutions litigieuses et de figurer comme opposant au procès-verbal, condition de recevabilité de l’action en contestation de l’article 42 alinéa 2.
Conserver l’intégralité des procès-verbaux, des appels de fonds et des décomptes annuels sur plusieurs exercices permet de reconstituer une chronologie qu’aucun syndic ne fournira spontanément une fois le litige ouvert. Écrire plutôt que téléphoner reste la règle : un appel non tracé ne prouve rien, une lettre recommandée établit la date à laquelle le syndic a été informé du problème, ce qui conditionne l’appréciation de son inertie.
Participer au conseil syndical, enfin, ouvre l’accès au droit de communication de l’article 21 de la loi de 1965, bien plus large que celui dont dispose un copropriétaire isolé, et permet d’actionner les pénalités de retard sans passer par un procès.
Dans quels cas consulter un avocat
Une réclamation amiable pour une erreur de charges de quelques centaines d’euros se traite le plus souvent sans avocat.
Plusieurs situations justifient en revanche de s’entourer d’un conseil dès le départ.
Lorsque le préjudice est significatif, en particulier lorsqu’il inclut une perte locative, un préjudice de jouissance prolongé ou des travaux de remise en état, la qualification et le chiffrage du dommage déterminent l’issue du dossier. Lorsque la frontière entre préjudice personnel et préjudice collectif est incertaine, une erreur d’aiguillage se paie par une irrecevabilité. Lorsque la prescription approche, ou lorsque les faits sont anciens, la détermination du point de départ du délai de cinq ans devient un enjeu central. Lorsque la copropriété envisage de révoquer le syndic pour inexécution suffisamment grave, la constitution du dossier conditionne le risque de condamnation à des dommages et intérêts pour rupture abusive. Lorsque, enfin, des détournements sont suspectés, la mise en jeu simultanée de la garantie financière, de l’assurance de responsabilité civile professionnelle et le cas échéant d’une plainte pénale suppose une stratégie coordonnée.
L’article 27 du décret du 17 mars 1967 permet au conseil syndical de prendre conseil auprès de toute personne de son choix, et les dépenses correspondantes constituent des dépenses courantes d’administration supportées par le syndicat. Une consultation en amont coûte donc souvent moins cher qu’on ne l’anticipe.
Ce qu’il faut retenir
Un copropriétaire dispose d’un droit d’action autonome contre son syndic. Il n’a besoin ni d’une autorisation de l’assemblée générale, ni du soutien du conseil syndical, et le quitus voté en assemblée ne lui est pas opposable depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 29 février 2024. Cette action est de nature délictuelle, puisqu’aucun contrat ne le lie personnellement au syndic.
Trois conditions commandent son succès : une faute commise dans l’accomplissement de la mission définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, un préjudice personnel distinct de celui subi par la collectivité, et un lien de causalité direct entre les deux. La deuxième condition est celle qui fait échouer le plus grand nombre de demandes, faute d’avoir isolé et chiffré ce que la défaillance a coûté au copropriétaire lui-même.
Les délais méritent une attention particulière. Deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d’assemblée générale, sous peine de déchéance. Cinq ans pour l’action en responsabilité, à compter du jour où le copropriétaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
Lorsque le préjudice est collectif, l’article 15 de la loi de 1965 offre depuis 2019 une voie de sortie au blocage que représente un syndic censé agir contre lui-même. Lorsque la carence est immédiate et bloque le fonctionnement de l’immeuble, les articles 47, 49 et 50 du décret du 17 mars 1967 permettent d’obtenir en référé, ou sur requête, la désignation d’un administrateur ou l’habilitation à convoquer une assemblée.
Face à un syndic défaillant, la réaction la plus efficace consiste à écrire tôt, à conserver les preuves et à distinguer clairement ce qui relève du préjudice personnel de ce qui relève de la copropriété. Un avocat en droit immobilier peut vous aider à opérer ce tri, à chiffrer votre préjudice et à choisir la procédure adaptée, avant que les délais ne rendent l’action impossible.