La société civile immobilière reste l’un des outils les plus utilisés par les familles et les investisseurs pour détenir, gérer et transmettre un bien immobilier. On en dénombre aujourd’hui plus de 1,5 million en France. Souple à constituer, elle sert aussi bien à sortir d’une indivision qu’à organiser une transmission entre générations. Or, depuis 2023, plusieurs réformes ont modifié les obligations qui pèsent sur ces sociétés, sans toujours faire grand bruit. Dématérialisation complète des formalités, restriction de l’accès au registre des bénéficiaires effectifs, arrivée de la facturation électronique pour certaines d’entre elles, encadrement nouveau des cessions de parts par la loi anti-fraude du 11 mai 2026, ajustements fiscaux issus des dernières lois de finances : le cadre applicable a évolué à plusieurs reprises.
Ces changements ne transforment pas la nature de la SCI, qui demeure une société civile de gestion patrimoniale. Ils touchent en revanche la manière de la créer, de la faire vivre administrativement, de déclarer ses dirigeants réels et, pour une minorité de structures, de facturer. Cet article fait le point sur les réformes intervenues entre 2023 et 2026 et explique, pour chacune, ce qu’elle implique concrètement si vous êtes associé ou gérant d’une SCI. Il s’attache aussi à corriger une idée reçue tenace concernant la fiscalité de la transmission.
Quelques rappels utiles avant d’aborder les réformes
La SCI est une société civile dont l’objet est la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle suppose au moins deux associés, qui détiennent des parts sociales représentant leur participation au capital. La société est propriétaire des immeubles, et les associés sont propriétaires des parts. Cette distinction est au cœur de l’intérêt patrimonial de la structure, puisqu’elle permet de transmettre progressivement des parts plutôt que de céder un immeuble en bloc.
Sur le plan fiscal, deux régimes coexistent. Par défaut, la SCI relève de l’impôt sur le revenu : elle est dite « transparente », car ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de revenus fonciers et acquittent l’impôt correspondant. Les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés, ce qui change la logique d’imposition, autorise l’amortissement comptable du bien, mais soumet la plus-value de cession au régime des plus-values professionnelles, imposée au taux de 25 % sans abattement pour la durée de détention. Ce choix de régime détermine une grande partie des obligations déclaratives et commande l’application ou non de la facturation électronique.
Cette architecture est utile à garder en tête, car les réformes récentes ne frappent pas toutes les SCI de la même façon. Certaines visent toutes les sociétés civiles immobilières, comme la déclaration des bénéficiaires effectifs ou le guichet unique. D’autres ne concernent qu’une fraction d’entre elles, selon leur régime de TVA ou leur activité.
Le nouveau formalisme des cessions de parts de SCI
La réforme la plus récente, et l’une des plus lourdes de conséquences pour les associés, figure dans la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, adoptée définitivement le 11 mai 2026https://www.senat.fr/petite-loi-ameli/2025-2026/571.html et validée pour l’essentiel par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 18 juin 2026. Son article 68 insère un nouvel article 1865-1 dans le Code civil et met fin à une pratique très répandue: la cession de parts de SCI par simple acte sous seing privé rédigé entre les parties.
La notion de société à prépondérance immobilière
Le texte ne vise pas spécifiquement les SCI. Il s’applique à toute société à prépondérance immobilière au sens de l’article 726, I, 2° du Code général des impôts, c’est-à-dire toute personne morale non cotée dont l’actif brut est composé à plus de 50 % d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d’autres sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière. La grande majorité des SCI familiales, dont l’actif se résume à un ou plusieurs immeubles, entrent dans cette définition. Des SARL, des SAS ou des holdings patrimoniales peuvent également être concernées. Il ne suffit toutefois pas qu’une société détienne un immeuble pour être qualifiée de société à prépondérance immobilière : il faut apprécier la composition de son actif au regard du seuil de 50 %. Sont en revanche exclues les parts de sociétés civiles de placement immobilier et les organismes de placement collectif, dont les OPCI.
La fin de l’acte sous seing privé : trois actes possibles
Jusqu’à cette réforme, une cession de parts de SCI pouvait être constatée par un acte sous seing privé signé entre vendeur et acquéreur, puis soumis à la formalité d’enregistrement, sans intervention obligatoire d’un professionnel. Le nouvel article 1865-1 du Code civil impose désormais, à peine de nullité, que la cession soit constatée par l’un des trois actes suivants : un acte authentique reçu par un notaire, un acte sous signature privée contresigné par un avocat, ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, un acte rédigé par un expert-comptable. L’acte sous seing privé ordinaire ne permet plus de constater valablement l’opération.
La sanction est radicale. La nullité signifie que l’acte irrégulier est réputé n’avoir jamais produit d’effet : juridiquement, rien n’a été vendu et rien n’a été acheté. Cette nullité peut être invoquée par tout intéressé, qu’il s’agisse d’un cocontractant, d’un héritier réservataire, d’un créancier ou de l’administration, ce qui en fait un risque plus lourd qu’un simple redressement fiscal. À ce verrou civil s’ajoute un verrou fiscal : le nouvel article 635-0 A du Code général des impôts subordonne l’enregistrement de la cession à la présentation d’une copie de l’acte qualifié. En l’absence d’acte conforme, l’enregistrement est refusé.
La logique anti-blanchiment qui sous-tend la mesure
Cette réforme prolonge la loi de finances pour 2024, qui avait déjà imposé des mentions obligatoires dans ces actes de cession. Le législateur part d’un constat : céder les parts d’une société détenant un immeuble permet de transférer la maîtrise économique de ce bien sans faire intervenir de professionnel soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment. L’immeuble reste dans la société, mais son contrôle change de mains. En imposant un notaire, un avocat ou un expert-comptable, tous assujettis à ces obligations de vigilance, le texte vise à mieux identifier les parties et à tracer les flux financiers.
Les conséquences concrètes : des délais et un coût accrus
Pour les associés d’une SCI, l’effet est double. D’une part, la cession suppose désormais l’intervention rémunérée d’un professionnel du droit ou du chiffre, ce qui alourdi l’opération par rapport à un acte rédigé directement entre particuliers. D’autre part, la rédaction d’un acte qualifié implique un examen préalable plus sérieux de la situation : vérification des statuts et des éventuels pactes d’associés, contrôle de la situation fiscale et sociale de la société, rédaction des clauses de garantie d’actif et de passif. Cette phase de vérification allonge le calendrier d’une cession que l’on pouvait auparavant boucler en quelques jours. L’acte contresigné par avocat, signé électroniquement à distance, limite néanmoins certains délais matériels.
Sur le plan fiscal, la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière reste soumise au droit d’enregistrement de 5 % du prix, et la plus-value relève, pour une SCI à l’impôt sur le revenu, du régime des plus-values immobilières des particuliers. Le nouveau formalisme encadre la forme de l’acte, il ne modifie pas ces règles d’imposition.
Exemple concret : Un parent souhaite céder à son fils ses parts dans une SCI familiale détenant un appartement. Avant la réforme, ils pouvaient signer entre eux un acte sous seing privé, puis l’enregistrer. Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 11 mai 2026, cette cession doit être constatée par un acte notarié, un acte d’avocat ou, dans les cas autorisés, un acte d’expert-comptable, faute de quoi elle est nulle et ne peut pas être enregistrée. L’opération exige donc l’intervention d’un professionnel, un budget supplémentaire et un délai de préparation de l’acte.
La loi du 11 mai 2026 sera promulguée au plus tard fin juin 2026 après la décision du Conseil constitutionnel du 18 juin 2026, et des décrets successifs pourraient préciser les conditions de forme de l’acte.
Avant toute cession, mieux vaut désormais vérifier l’état exact du dispositif et se faire accompagner par un notaire ou un avocat.
La transparence renforcée : la déclaration des bénéficiaires effectifs
La première évolution marquante touche la transparence sur les personnes qui contrôlent réellement la société. Toute SCI immatriculée doit déclarer son ou ses bénéficiaires effectifs, et les conditions d’accès à ces informations ont été profondément revues entre 2024 et 2026.
Une obligation qui s’impose à toutes les SCI
Le bénéficiaire effectif est la personne physique qui détient, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, ou qui exerce par tout autre moyen un pouvoir de contrôle sur elle. À défaut, c’est le représentant légal qui est désigné. Cette obligation de déclaration n’est pas nouvelle dans son principe : elle s’applique aux sociétés immatriculées au registre du commerce et des sociétés depuis 2017, et la SCI y est soumise au même titre que les sociétés commerciales. La déclaration s’effectue au moment de la création, puis à chaque modification du contrôle de la société.
La loi du 22 avril 2024 transposant en droit français des dispositions européennes a élargi le périmètre des entités tenues d’identifier et de tenir à jour ces informations. Pour une SCI, le message pratique reste simple : l’identification des bénéficiaires effectifs fait partie intégrante des formalités d’immatriculation, et toute évolution dans la répartition du capital ou du contrôle doit donner lieu à une mise à jour.
L’accès au registre désormais filtré depuis le 31 juillet 2024
Le changement le plus visible concerne non pas la déclaration elle-même, mais la consultation des données. Le registre des bénéficiaires effectifs était auparavant largement ouvert au public. La Cour de justice de l’Union européenne, dans un arrêt du 22 novembre 2022, a jugé que cet accès généralisé portait une atteinte disproportionnée au droit à la vie privée et à la protection des données personnelles.
Tirant les conséquences de cette décision, la France a restreint l’accès au registre depuis le 31 juillet 2024. Les autorités de contrôle et les professionnels soumis à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme conservent un accès complet. Les autres personnes doivent désormais justifier d’un intérêt légitime pour consulter les données, via une demande adressée à l’INPI ou au greffe. Les journalistes, chercheurs et acteurs engagés dans la transparence économique peuvent obtenir un accès dans des conditions encadrées.
Pour un associé de SCI, cette restriction constitue une protection accrue de sa vie privée. Les informations sur la détention familiale d’un patrimoine ne sont plus librement consultables par n’importe qui. L’obligation de déclarer reste entière ; c’est la diffusion de l’information qui est désormais limitée.
Le cadre précisé par le décret du 24 avril 2026
Le dispositif a été affiné par des textes récents. La loi du 30 avril 2025, dite « DDADUE 5 », a actualisé la liste des personnes et autorités disposant d’un accès intégral au registre. Le décret du 24 avril 2026 a précisé la procédure de traitement des demandes émanant de personnes justifiant d’un intérêt légitime. Lorsqu’un droit d’accès est reconnu, l’INPI ou le greffe délivre un certificat d’accès valable trois ans. À compter du 10 novembre 2026, l’administration devra statuer sur ces demandes dans un délai de douze jours, réduit à sept jours pour les titulaires d’un certificat. Le silence gardé au-delà de ce délai vaudra rejet de la demande.
Des sanctions qui restent dissuasives
Le défaut de déclaration des bénéficiaires effectifs, ou la déclaration d’informations inexactes, expose à des sanctions pénales sérieuses : six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende pour une personne physique, l’amende pouvant atteindre 37 500 euros pour la société. Des peines complémentaires sont possibles, dont une interdiction de gérer. Ces montants montrent que la formalité ne peut pas être traitée comme une simple case à cocher au moment de la création.
Exemple concret : Deux frères constituent une SCI pour acheter un immeuble locatif et déclarent leurs bénéficiaires effectifs lors de l’immatriculation. Quelques années plus tard, l’un d’eux cède la moitié de ses parts à son épouse, qui franchit le seuil de 25 % du capital. Sans mise à jour de la déclaration, la SCI se trouve en infraction, alors même que la cession a été régulièrement enregistrée par ailleurs. La vigilance sur ce registre doit donc accompagner chaque mouvement de parts.
La dématérialisation des formalités : guichet unique et registre national des entreprises
La deuxième réforme structurante concerne la manière d’accomplir les formalités. Depuis le 1er janvier 2023, en application de la loi PACTE de 2019, toutes les démarches liées à la vie d’une SCI passent par une plateforme unique en ligne.
Le guichet unique de l’INPI obligatoire depuis 2023
Le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’Institut national de la propriété industrielle, a remplacé les anciens centres de formalités des entreprises et les dépôts directs au greffe. Pour une SCI, cela vaut pour l’immatriculation, mais aussi pour toute modification statutaire, comme un changement de gérant, un transfert de siège social, une augmentation de capital ou une cession de parts, ainsi que pour la dissolution et la liquidation. L’ensemble se fait par voie électronique, avec signature électronique et dépôt de pièces au format numérique.
La création d’une SCI suit désormais un circuit unifié : rédaction des statuts, publication d’une annonce légale dans un journal habilité du département du siège, puis dépôt de la formalité sur le guichet unique. Après validation par le greffe du tribunal de commerce, la société reçoit son extrait Kbis et ses numéros d’identification.
Le registre national des entreprises
Le passage au guichet unique s’est accompagné de la création du registre national des entreprises, devenu au 1er janvier 2023 le registre légal centralisant les informations économiques et juridiques des entreprises exerçant une activité en France. Ses données sont mises à jour à partir des déclarations effectuées sur le guichet unique et contrôlées par les organismes compétents. Pour une SCI, cela signifie que les informations la concernant sont consolidées au sein d’un registre national unique, et que la fiabilité des déclarations transmises en ligne conditionne directement la cohérence de ces données.
Une simplification annoncée, des difficultés pratiques réelles
L’objectif affiché était de simplifier les démarches en supprimant la multiplicité des interlocuteurs. Dans la pratique, la prise en main de la plateforme s’est révélée délicate pour de nombreux usagers, avec des taux de rejet élevés et des délais variables selon les greffes. Les motifs de rejet portent parfois sur des points de forme. Le recours à un professionnel, avocat ou expert-comptable, n’est pas obligatoire pour utiliser le guichet, mais il limite le risque d’erreur et de rejet, en particulier lors de la liquidation d’une SCI, où les pièces exigées doivent être parfaitement cohérentes entre elles.
Exemple concret : Un gérant souhaite dissoudre une SCI familiale sans salarié et dépose lui-même le dossier de clôture de liquidation. Sa formalité est rejetée pour un motif tenant à la date d’une attestation, jugée antérieure à la date de cessation d’activité. Le dossier doit être repris et redéposé, avec à la clé plusieurs semaines de retard. Un point de forme suffit à bloquer une formalité pourtant simple sur le fond.
La facturation électronique : quelles SCI sont réellement concernées ?
La réforme de la facturation électronique suscite beaucoup d’inquiétudes, souvent infondées pour les SCI. Le principe directeur est clair : la réforme vise les opérations entre assujettis à la TVA établis en France. Tout dépend donc du rapport de la SCI à la TVA, et non de sa forme sociale.
Le critère décisif : être ou non assujettie à la TVA
La grande majorité des SCI familiales loue des logements nus à des particuliers. Cette activité est en principe exonérée de TVA. Une telle SCI n’est pas tenue d’émettre des factures électroniques pour ses loyers. En revanche, une SCI peut être assujettie à la TVA lorsqu’elle loue des locaux à usage professionnel avec option pour la TVA, lorsqu’elle loue des emplacements de stationnement non accessoires à un logement, ou lorsqu’elle réalise des prestations para-hôtelières. Dans ces cas, la SCI entre dans le champ de la réforme.
Une nuance mérite l’attention, car elle est source de confusion. Même une SCI dont l’activité est exonérée de TVA reste juridiquement un assujetti. À ce titre, elle devra être en mesure de recevoir des factures électroniques de ses fournisseurs. L’obligation de réception est en effet plus large que l’obligation d’émission.
Le calendrier à retenir
Pour l’obligation de réception, la date est unique : à compter du 1er septembre 2026, tout assujetti à la TVA établi en France devra pouvoir recevoir ses factures fournisseurs via une plateforme agréée par l’administration. Un simple PDF transmis par courriel ne suffira plus pour les opérations concernées. Pour l’obligation d’émission, le calendrier est progressif : 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire, 1er septembre 2027 pour les petites et moyennes entreprises et les micro-entreprises. La plupart des SCI assujetties relevant de cette dernière catégorie, leur obligation d’émission interviendra le plus souvent en septembre 2027, alors que la réception s’impose dès septembre 2026.
Exemple concret : Une SCI détient un local commercial qu’elle loue à une entreprise, avec option pour la TVA. Elle est assujettie et facture de la TVA sur ses loyers. À compter de septembre 2026, elle devra pouvoir recevoir les factures de ses prestataires au format électronique, via une plateforme agréée, et émettre ses propres factures de loyer au format électronique selon le calendrier applicable à sa taille. Une SCI voisine, qui loue uniquement des appartements nus à des particuliers, ne sera concernée que par la réception des factures de ses fournisseurs.
Les évolutions fiscales récentes et leurs implications
Les lois de finances pour 2025 et 2026 ont apporté plusieurs ajustements qui intéressent les détenteurs de patrimoine immobilier. Il faut les présenter avec précision, dès lors que certaines informations qui circulent à leur sujet sont inexactes.
Donations et successions : pas de baisse des abattements
Une idée reçue circule selon laquelle la loi de finances aurait réduit les abattements applicables à la transmission des parts de SCI familiale. Cette affirmation n’est pas exacte. La loi de finances pour 2026, adoptée début février 2026, n’a modifié ni le barème des droits de mutation à titre gratuit ni les abattements. L’abattement en ligne directe reste fixé à 100 000 euros par enfant et par parent, renouvelable tous les quinze ans. Des amendements proposant de relever cet abattement ont été discutés au Parlement, mais n’ont pas été retenus dans le texte final.
La transmission progressive de parts de SCI conserve donc tout son intérêt. Un couple peut transmettre 200 000 euros de parts à chaque enfant tous les quinze ans en franchise de droits, et ce mécanisme se cumule avec les techniques classiques de démembrement, par lesquelles les parents donnent la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit, ce qui réduit la base taxable selon l’âge du donateur.
Le durcissement du pacte Dutreil par la loi de finances 2026
La loi de finances pour 2026 a durci le pacte Dutreil, dispositif qui permet, sous conditions, une exonération partielle des droits lors de la transmission de titres d’entreprise. L’engagement individuel de conservation des titres passe de quatre à six ans, ce qui porte la durée totale d’immobilisation à huit ans au minimum, en tenant compte de l’engagement collectif préalable de deux ans. La loi exclut par ailleurs de l’assiette d’exonération certains actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle.
Cette réforme appelle une mise en garde pour le lecteur. Le pacte Dutreil suppose une société exerçant une activité opérationnelle, industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ou une holding animatrice. Une SCI de gestion patrimoniale classique, qui se borne à louer des biens, n’entre en principe pas dans le champ de ce dispositif. Le durcissement concerne donc surtout les montages dans lesquels une SCI s’insère dans un ensemble comprenant une activité opérationnelle, par exemple une SCI détenue par une holding animatrice. Pour la plupart des SCI familiales, l’outil de transmission reste la donation de parts assortie du démembrement, et non le pacte Dutreil.
La hausse de la CSG sur les revenus du capital
Le financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé le taux de CSG applicable aux revenus du capital, qui passe de 9,2 % à 10,6 %. Selon les analyses publiées par plusieurs cabinets de gestion de patrimoine, cette hausse vise notamment les dividendes, les plus-values mobilières et les revenus de la location meublée, tandis que les revenus fonciers et les plus-values immobilières ne seraient pas directement concernés. L’impact pour une SCI dépend donc de son régime : une SCI à l’impôt sur le revenu qui perçoit des revenus fonciers n’est pas, a priori, visée par cette augmentation, alors que la distribution de dividendes par une SCI à l’impôt sur les sociétés peut l’être. Le périmètre exact mérite d’être confirmé au cas par cas avec un conseil, en fonction de la nature précise des revenus en jeu.
L’incidence sur les SCI louant en meublé
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value pour la location meublée non professionnelle, en réintégrant les amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Cette mesure ne vise pas la SCI classique louant en nu. Elle peut toutefois concerner indirectement une SCI qui exerce une activité de location meublée, sachant qu’une telle activité fait en principe basculer la SCI à l’impôt sur les sociétés en raison de son caractère commercial. Si vous envisagez de loger une activité meublée dans une SCI, ce point fiscal doit être examiné en amont.
Le don familial exceptionnel pour la résidence principale
La loi de finances pour 2025 a créé, à l’article 790 A bis du Code général des impôts, une exonération temporaire pour les dons familiaux de sommes d’argent. Du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, un donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros, dans la limite de 300 000 euros par bénéficiaire, à un descendant ou, à défaut, à un neveu ou une nièce, à condition que les fonds soient affectés dans les six mois à l’acquisition d’un logement neuf destiné à la résidence principale ou à des travaux de rénovation énergétique, avec une obligation de conservation de cinq ans. Ce dispositif porte sur des sommes d’argent affectées à un logement, et non sur l’apport de parts de SCI. Il peut néanmoins s’intégrer dans une stratégie patrimoniale familiale plus large, en complément des abattements classiques.
Ce que ces réformes changent concrètement pour vous
Si vous créez une SCI aujourd’hui, toute la procédure se déroule en ligne, sur le guichet unique, et la déclaration des bénéficiaires effectifs fait partie du dossier dès le départ. La rigueur sur les pièces est déterminante, car un dossier incomplet est rejeté sans examen du fond. La consultation des données sur les personnes qui contrôlent la société est réservée à ceux qui justifient d’un intérêt légitime, ce qui renforce la confidentialité de votre situation patrimoniale.
Si vous gérez déjà une SCI, deux réflexes s’imposent. Le premier consiste à tenir à jour la déclaration des bénéficiaires effectifs à chaque mouvement de parts ou changement de contrôle, sous peine de sanctions pénales. Le second consiste à déterminer si votre SCI est assujettie à la TVA, car cela conditionne l’application de la facturation électronique. Une SCI louant des logements nus à des particuliers n’aura, pour l’essentiel, qu’à organiser la réception électronique des factures de ses fournisseurs à partir de septembre 2026. Une SCI assujettie devra anticiper davantage, en choisissant une plateforme agréée et en adaptant sa gestion.
Sur le plan fiscal, la stabilité du barème des donations et des abattements doit vous inciter à conserver une stratégie de transmission régulière et anticipée des parts. Le durcissement du pacte Dutreil concerne surtout les structures à activité opérationnelle, rarement la SCI patrimoniale isolée. La hausse de CSG, dont le périmètre exact appelle confirmation, invite à distinguer soigneusement la nature de vos revenus selon le régime fiscal de la société.
Les erreurs à éviter et les situations qui justifient l’avis d’un professionnel
1/ La première erreur consiste à traiter la déclaration des bénéficiaires effectifs comme une formalité accessoire. Elle est obligatoire, sanctionnée pénalement, et doit suivre la vie de la société. Une cession de parts non répercutée dans le registre place la SCI en infraction, indépendamment de la régularité de la cession elle-même.
2/ La deuxième erreur consiste à sous-estimer la rigueur exigée par le guichet unique. Les dossiers déposés à la hâte, avec des pièces incohérentes ou des dates contradictoires, sont fréquemment rejetés. Pour une immatriculation simple, la personne physique peut s’en sortir seul; pour une cession de parts, une transformation ou une liquidation, l’assistance d’un professionnel réduit nettement le risque de blocage.
3/ La troisième erreur consiste à croire que toute SCI est concernée par la facturation électronique, ou au contraire qu’aucune ne l’est. La réponse dépend du régime de TVA. Confondre les deux situations expose soit à des démarches inutiles, soit à un défaut de conformité au 1er septembre 2026.
4/ La quatrième erreur consiste à fonder une stratégie de transmission sur des informations fiscales erronées, comme la prétendue baisse des abattements. Les décisions de donation, de démembrement ou de constitution de SCI familiale doivent reposer sur le droit réellement en vigueur.
Le recours à un avocat est particulièrement utile lorsque la SCI s’insère dans un montage complexe associant une activité opérationnelle, lorsqu’une transmission importante est envisagée, lorsqu’une cession de parts modifie le contrôle de la société, ou lorsque se pose la question de l’assujettissement à la TVA. Dans ces situations, le coût d’un conseil reste modeste au regard des enjeux financiers et des risques de sanction.
Tableau récapitulatif des réformes récentes
| Réforme | Contenu | Entrée en vigueur |
| Bénéficiaires effectifs | Déclaration obligatoire pour toute SCI ; accès au registre désormais filtré sur justification d’un intérêt légitime | Déclaration depuis 2017-2018 ; accès restreint depuis le 31 juillet 2024 ; cadre précisé par le décret du 24 avril 2026 |
| Guichet unique de l’INPI | Toutes les formalités de la SCI (création, modification, dissolution, dépôt des comptes) passent par une plateforme unique en ligne | 1er janvier 2023 |
| Cessions de parts (loi anti-fraude) | Toute cession de parts d’une société à prépondérance immobilière doit, à peine de nullité, être constatée par acte notarié, acte d’avocat ou acte d’expert-comptable habilité (article 1865-1 du Code civil) | Loi du 11 mai 2026, validée par le Conseil constitutionnel le 18 juin 2026 |
| Registre national des entreprises | Registre légal unique remplaçant notamment le registre dédié, alimenté par le guichet unique | 1er janvier 2023 |
| Facturation électronique | Concerne uniquement les SCI assujetties à la TVA : réception puis émission de factures via une plateforme agréée | Réception : 1er septembre 2026 ; émission : 1er septembre 2026 (grandes entreprises et ETI) ou 1er septembre 2027 (PME) |
| Pacte Dutreil (loi de finances 2026) | Engagement individuel de conservation porté de 4 à 6 ans ; exclusion de certains actifs immobiliers de l’assiette d’exonération | Loi de finances pour 2026, validée le 19 février 2026 |
| Droits de donation et de succession | Aucune baisse des abattements : l’abattement de 100 000 € par enfant et le barème restent inchangés | Confirmé par la loi de finances pour 2026 |
Conclusion
Les réformes intervenues depuis 2023 en France ont surtout modifié la manière de gérer administrativement une SCI et de déclarer ceux qui la contrôlent. La dématérialisation des formalités par le guichet unique et le registre national des entreprises a unifié les démarches, au prix d’une exigence de précision accrue. La restriction de l’accès au registre des bénéficiaires effectifs, fixée depuis le 31 juillet 2024 et précisée par le décret du 24 avril 2026, protège davantage la vie privée des associés tout en maintenant l’obligation de déclarer. La facturation électronique, applicable à compter du 1er septembre 2026, ne concerne que les SCI assujetties à la TVA, ce qui en exclut la plupart des SCI familiales pour l’émission, mais leur impose tout de même d’organiser la réception des factures de leurs fournisseurs. Enfin la loi anti-fraude du 11 mai 2026 ajoute une contrainte de taille : toute cession de parts d’une SCI à prépondérance immobilière doit désormais, à peine de nullité, passer par un acte notarié, un acte d’avocat ou un acte d’expert-comptable habilité, ce qui renchérit l’opération et allonge son délai de préparation.
Sur le terrain fiscal, l’essentiel tient dans une mise au point : le barème des droits de transmission et l’abattement de 100 000 euros par enfant n’ont pas baissé. La donation progressive de parts, le démembrement et l’anticipation conservent toute leur pertinence. Le pacte Dutreil, durci par la loi de finances pour 2026, vise avant tout les structures à activité opérationnelle, rarement la SCI de gestion patrimoniale.
Pour sécuriser votre projet, qu’il s’agisse de créer une SCI, d’y faire entrer un nouvel associé ou d’organiser une transmission, l’avis d’un avocat en droit immobilier permet d’appliquer le droit en vigueur et d’éviter les erreurs coûteuses.