Votre constructeur reconnaît les malfaçons, promet de revenir, intervient même pour une réparation partielle. Vous en concluez qu’il est inutile de saisir la justice tant que le dialogue reste ouvert. C’est précisément ce raisonnement que la Cour de cassation écarte. Par un arrêt du 9 octobre 2025, la troisième chambre civile rappelle que la reconnaissance de responsabilité par le constructeur n’interrompt pas le délai décennal, parce que ce délai est un délai de forclusion et non un délai de prescription. Elle précise en outre que cette règle s’applique même lorsque le délai avait commencé à courir avant la réforme de la prescription de 2008. Pour un maître d’ouvrage, un acquéreur ou un investisseur, l’enjeu est donc considérable: laisser passer les dix ans en se fiant aux promesses du constructeur, c’est perdre définitivement le droit d’agir sur ce fondement. Explications.
Qu’est-ce que le délai décennal et pourquoi sa nature juridique est-elle décisive ?
Un délai de dix ans à compter de la réception des travaux
La garantie décennale est la pièce maîtresse du droit de la construction. Selon l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité est dite « de plein droit » : le maître de l’ouvrage n’a pas à prouver une faute, il lui suffit d’établir l’existence d’un dommage de cette gravité et son imputabilité aux travaux du constructeur, lequel ne peut s’exonérer qu’en prouvant une cause étrangère.
Cette protection est toutefois enfermée dans le temps. L’article 1792-4-1 du Code civil dispose que la personne dont la responsabilité peut être engagée sur ce fondement est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle après dix ans à compter de la réception des travaux. La date de réception est donc le point de départ unique et fixe du délai. Elle ne dépend ni de la date d’apparition des désordres, ni de la date à laquelle vous les avez découverts, ni de la date à laquelle vous en avez informé le constructeur.
Le même délai de dix ans à compter de la réception s’applique, en vertu de l’article 1792-4-3 du Code civil, aux actions en responsabilité contractuelle de droit commun dirigées contre les constructeurs, par exemple pour des désordres dits « intermédiaires », qui ne présentent pas la gravité décennale mais engagent la responsabilité du constructeur pour faute prouvée.
Délai de prescription ou délai de forclusion : une distinction qui change tout
Pour comprendre l’arrêt du 9 octobre 2025, il faut distinguer deux catégories de délais que le langage courant confond volontiers. Le délai de prescription sanctionne l’inaction du titulaire d’un droit : passé un certain temps, il ne peut plus agir. Le délai de forclusion, parfois appelé délai préfix ou délai d’épreuve, enferme l’exercice d’un droit dans une période déterminée, de manière plus rigide.
La conséquence pratique de cette distinction est énoncée par l’article 2220 du Code civil : les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le titre du Code civil consacré à la prescription extinctive. En d’autres termes, toutes les règles qui permettent d’interrompre ou de suspendre une prescription ne s’appliquent pas automatiquement à un délai de forclusion. Elles ne s’y appliquent que si un texte le prévoit expressément.
Or la Cour de cassation juge que le délai de dix ans pour agir contre les constructeurs sur le fondement des articles 1792-4-1 à 1792-4-3 du Code civil est un délai de forclusion. C’est le point d’appui de tout le raisonnement.
Ce que la reconnaissance de responsabilité permet en matière de prescription
Dans le régime de droit commun de la prescription, l’article 2240 du Code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. Concrètement, si un débiteur reconnaît sa dette ou sa responsabilité, le délai qui courait contre son créancier est effacé et un nouveau délai recommence à courir.
Mais l’article 2240 appartient précisément au titre consacré à la prescription. En vertu de l’article 2220, il ne s’applique donc pas à un délai de forclusion, faute de texte contraire. C’est toute la portée de la décision commentée.
Que juge la Cour de cassation dans l’arrêt du 9 octobre 2025 ?
Les faits : une fosse à lisier effondrée bien après les travaux
L’affaire en question (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-20.446, publié au Bulletin) concerne une exploitation agricole qui avait confié en 2005 à une entreprise la réalisation d’une fosse à lisier en béton, surmontée de caillebotis et de logettes pour bovins, dans un bâtiment de stabulation. En 2012, le constructeur est intervenu pour reprendre partiellement ses travaux. Le 7 mars 2018, le mur porteur de la fosse s’est effondré. Après une expertise, le maître d’ouvrage a assigné au fond, en mai et juin 2020, le constructeur ainsi que son propre assureur multirisque exploitation.
La cour d’appel d’Amiens, par un arrêt du 29 juin 2023, a déclaré l’action irrecevable comme prescrite à l’égard du constructeur, en retenant que le délai de dix ans avait couru depuis la réception de 2005 sans pouvoir être interrompu.
L’argument du maître de l’ouvrage
Devant la Cour de cassation, le maître de l’ouvrage soutenait que l’intervention de 2012, au cours de laquelle le constructeur avait réalisé et pris en charge spontanément des travaux de reprise, valait reconnaissance de responsabilité. Selon lui, cette reconnaissance avait interrompu le délai décennal et fait courir un nouveau délai de dix ans, de sorte que ses actions engagées en 2018 et 2020 n’étaient pas tardives.
Il ajoutait un argument plus technique. Avant la réforme de la prescription issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, la jurisprudence admettait que la reconnaissance de responsabilité interrompe le délai décennal. Le délai ayant commencé à courir en 2005, donc avant la réforme, le maître de l’ouvrage estimait que l’ancienne règle devait continuer à s’appliquer, en vertu des dispositions transitoires de la loi de 2008.
La réponse de la Cour : une reconnaissance postérieure à 2008 n’interrompt rien
Le rappel de la jurisprudence antérieure à 2008
La Cour commence par reconnaître qu’avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, il était effectivement jugé que le délai de garantie décennale pouvait être interrompu par la reconnaissance, par le débiteur, du droit de celui contre lequel il prescrivait. Elle cite à cet égard deux arrêts du 4 décembre 1991 et du 10 juillet 2002.
Elle rappelle ensuite que le délai de dix ans pour agir contre les constructeurs sur le fondement des articles 1792-4-1 à 1792-4-3 est un délai de forclusion et que, depuis la réforme, le délai de forclusion n’étant pas, sauf dispositions contraires, régi par les règles de la prescription, la reconnaissance de responsabilité n’interrompt pas le délai de forclusion décennale. Elle se réfère sur ce point à son arrêt du 10 juin 2021, n° 20-16.837.
La question du droit transitoire
Restait la question la plus délicate : quel régime appliquer à un délai qui avait commencé à courir avant la réforme, mais au cours duquel la reconnaissance est intervenue après ?
La Cour juge que les dispositions transitoires de l’article 26 de la loi du 17 juin 2008 ne concernent que les dispositions qui allongent ou réduisent la durée de la prescription, et non celles qui instituent ou suppriment des causes d’interruption ou de suspension. Elle rappelle ensuite le principe selon lequel la loi nouvelle s’applique immédiatement aux situations juridiques nées avant sa promulgation, mais non encore définitivement réalisées.
Elle en déduit une règle claire : si la loi nouvelle ne s’applique pas aux causes d’interruption ou de suspension ayant produit leurs effets avant son entrée en vigueur, les causes survenues après cette date sont régies par la loi nouvelle. Par conséquent, la reconnaissance de responsabilité par le constructeur intervenue après l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 n’interrompt pas le délai de forclusion décennale, même si celui-ci avait commencé à courir avant cette date.
Dans l’affaire jugée, l’intervention du constructeur datait de 2012. Même à supposer qu’elle ait constitué une reconnaissance de responsabilité, elle ne pouvait donc avoir aucun effet sur le délai décennal, qui courait depuis la réception de 2005. L’action contre le constructeur était forclose.
Une solution dans la continuité de l’arrêt du 10 juin 2021
L’arrêt du 9 octobre 2025 ne crée pas une règle nouvelle, il la confirme et en précise l’application dans le temps. La solution de principe avait été en effet déjà posée par l’arrêt de la troisième chambre civile du 10 juin 2021, n° 20-16.837. Dans cette affaire, des particuliers avaient fait refaire leur terrasse en 2003. En 2011, constatant des désordres, ils avaient obtenu de l’entreprise un accord par lequel celle-ci s’engageait à réaliser des travaux de reprise. Les désordres persistant, ils avaient assigné en 2016. La cour d’appel avait considéré que le protocole de 2011 valait reconnaissance de responsabilité et avait interrompu le délai.
La Cour de cassation avait censuré ce raisonnement, en jugeant que le délai de dix ans de l’article 1792-4-3 du Code civil est un délai de forclusion, qui n’est pas régi par les dispositions relatives à la prescription, de sorte que la reconnaissance par le débiteur du droit de son créancier ne l’interrompt pas. Les demandes dirigées contre l’assureur de l’entreprise avaient été déclarées irrecevables.
L’arrêt d’octobre 2025 applique la même logique à la garantie décennale et règle la situation des chantiers anciens. Le message est constant : qu’il s’agisse de la garantie décennale ou de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, la reconnaissance de responsabilité ne vous fait gagner du temps.
Concrètement, quels actes n’interrompent pas le délai décennal ?
Les promesses, les courriers et les travaux de reprise
La reconnaissance de responsabilité peut prendre de multiples formes : un courrier de l’entreprise admettant une erreur d’exécution, un compte rendu de réunion de chantier, un échange de courriels, un protocole d’accord, ou encore, comme dans les deux affaires citées, la réalisation spontanée de travaux de reprise. Quelle que soit sa forme et quelle que soit sa netteté, elle est sans effet sur le délai décennal lorsqu’elle intervient après le 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions du Code civil issues de la réforme.
Quant aux démarches du maître d’ouvrage lui-même, une lettre recommandée de mise en demeure adressée au constructeur, une réclamation écrite détaillée ou une déclaration de sinistre ne font pas davantage obstacle à l’écoulement du délai à l’égard du constructeur.
Exemple concret : Claire fait construire une maison, réceptionnée le 15 mars 2016. En 2023, de larges fissures apparaissent sur un mur porteur. Elle écrit au constructeur, qui reconnaît par courriel un défaut de fondation et s’engage à intervenir. Les travaux sont repoussés à plusieurs reprises, puis l’entreprise réalise une reprise partielle en 2025. En septembre 2026, les fissures réapparaissent. Claire pense disposer d’un nouveau délai depuis le courriel de 2023. C’est une erreur : le délai décennal court depuis le 15 mars 2016 et n’a été interrompu ni par le courriel, ni par la reprise. Le délai a expiré le 15 mars 2026. Son action contre le constructeur sur ce fondement est forclose.
Les échanges amiables et l’expertise amiable
Les discussions amiables, les réunions d’expertise organisées par les assureurs ou les tentatives de règlement négocié permettent de documenter les désordres et parfois d’obtenir une réparation rapide. Mais aucune règle ne leur confère, à l’égard du constructeur, un effet interruptif du délai décennal. Le fait que les parties « discutent » ne fige pas le compteur.
La suspension pour mesure d’instruction ne joue pas non plus
Le droit de la prescription connaît également des causes de suspension, qui arrêtent temporairement le cours du délai sans l’effacer. L’article 2239 du Code civil prévoit ainsi une suspension lorsque le juge ordonne une mesure d’instruction avant tout procès, par exemple une expertise judiciaire. Mais là encore, il s’agit d’une règle de la prescription. La Cour de cassation juge que la suspension prévue par l’article 2239 n’est pas applicable au délai de forclusion (Cass. 3e civ., 3 juin 2015, n° 14-15.796). Ce point est essentiel, car il conditionne le calendrier de toute procédure, comme nous le verrons ci-dessous.
En définitive, ni l’interruption par reconnaissance, ni la suspension pour mesure d’instruction ne viennent au secours du maître d’ouvrage. Il faut donc se tourner vers le seul mécanisme que la loi étend expressément aux délais de forclusion.
Comment interrompre valablement le délai décennal ?
La demande en justice, même en référé
L’article 2241 du Code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, ainsi que le délai de forclusion. Il précise qu’il en va de même lorsque la demande est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine est annulé par l’effet d’un vice de procédure.
C’est la « disposition contraire prévue par la loi » visée par l’article 2220. Elle explique pourquoi la demande en justice produit un effet sur le délai décennal, alors que la reconnaissance de responsabilité n’en produit aucun.
En pratique, l’acte le plus fréquent est l’assignation en référé-expertise devant le président du tribunal judiciaire. Elle permet d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire chargé de décrire les désordres, d’en rechercher les causes, de chiffrer les travaux de reprise et de donner son avis sur les responsabilités. Elle a surtout pour effet d’interrompre le délai décennal à l’égard de la personne assignée.
Viser précisément chacun des désordres
L’effet interruptif n’est pas global. Selon une jurisprudence ancienne et constante, une assignation ne peut interrompre le délai de garantie décennale qu’en ce qui concerne les désordres qui y sont expressément mentionnés (Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n° 95-20.870). Dans cette affaire, la Cour a approuvé les juges qui avaient refusé tout effet interruptif à une assignation en référé qui ne visait pas les désordres litigieux et à une assignation au fond qui se contentait de renvoyer à une note d’expertise non annexée.
La rédaction de l’assignation est donc déterminante. Un désordre oublié dans l’acte n’est pas protégé, même s’il est de même nature que ceux qui y figurent.
L’interruption ne produit en outre ses effets qu’à l’égard de la personne assignée. Lorsque plusieurs intervenants ont participé à l’opération (entreprise de gros œuvre, architecte, bureau d’études, sous-traitants, et leurs assureurs respectifs), il convient d’identifier chacun d’eux et de les attraire à la procédure dans le délai.
La durée de l’effet interruptif et le nouveau délai
Selon l’article 2242 du Code civil, l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance. Pour un référé-expertise, l’instance s’éteint en principe avec l’ordonnance qui désigne l’expert. Un nouveau délai commence alors à courir.
C’est ici que l’inapplicabilité de l’article 2239 prend tout son relief. Puisque l’expertise ne suspend pas le délai de forclusion, le nouveau délai court à compter de l’ordonnance de référé, et non à compter du dépôt du rapport de l’expert. Dans l’arrêt du 3 juin 2015 précité, relatif à un autre délai de forclusion d’un an applicable aux vices apparents dans une vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur avait assigné en référé, un expert avait été désigné par ordonnance du 7 avril 2009, et le nouveau délai d’un an avait couru à compter de cette ordonnance. L’assignation au fond délivrée le 10 décembre 2010 a été jugée tardive, alors même que le rapport d’expertise n’avait été déposé qu’en janvier 2010.
Appliqué au délai décennal, ce mécanisme impose de surveiller l’échéance du nouveau délai pendant l’expertise. Si celle-ci dure plusieurs années, il peut être nécessaire d’agir au fond avant la fin des opérations.
Les cas où l’interruption est réputée n’avoir jamais existé
L’article 2243 du Code civil prévoit enfin que l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande, s’il laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée. Le suivi de la procédure est donc aussi important que son introduction.
Tableau récapitulatif : l’effet des principaux actes sur le délai décennal
| Acte ou événement | Effet sur le délai décennal à l’égard du constructeur | Fondement |
| Reconnaissance de responsabilité par le constructeur (après le 19 juin 2008) | Aucun effet interruptif | Art. 2220 et 2240 C. civ. ; Cass. 3e civ., 10 juin 2021 et 9 octobre 2025 |
| Travaux de reprise réalisés par le constructeur | Aucun effet interruptif au titre de la reconnaissance | Cass. 3e civ., 10 juin 2021 et 9 octobre 2025 |
| Mise en demeure par lettre recommandée | Aucun effet interruptif | Art. 2220 C. civ. |
| Assignation en référé-expertise | Interruption pour les désordres visés, jusqu’à l’ordonnance | Art. 2241 et 2242 C. civ. |
| Expertise judiciaire en cours | Pas de suspension du délai | Art. 2239 C. civ. ; Cass. 3e civ., 3 juin 2015 |
| Assignation au fond | Interruption pour les désordres visés, jusqu’à la fin de l’instance | Art. 2241 et 2242 C. civ. |
| Désistement, péremption ou rejet définitif | Interruption non avenue | Art. 2243 C. civ. |
L’autre enseignement de l’arrêt : l’action contre votre propre assureur obéit à d’autres règles
L’arrêt du 9 octobre 2025 n’est pas seulement une décision de rejet. Il prononce une cassation partielle sur un second point, qui mérite toute l’attention des propriétaires.
Le maître de l’ouvrage avait également agi contre son propre assureur multirisque exploitation. La cour d’appel avait déclaré cette action irrecevable au motif que, l’action décennale contre le constructeur étant forclose, celle dirigée contre l’assureur l’était également. La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Elle rappelle que, selon l’article L. 114-1 du Code des assurances, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance, et que, selon les articles 2241 et 2242 du Code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt ce délai jusqu’à l’extinction de l’instance. L’effondrement étant survenu le 7 mars 2018, l’action du maître de l’ouvrage contre son propre assureur était soumise à ce délai biennal, lequel pouvait être interrompu par une assignation en référé-expertise. La cour d’appel ne pouvait donc pas calquer le sort de cette action sur celui de l’action décennale contre le constructeur.
L’enseignement est double. D’une part, chaque action a son propre régime : l’action contre le constructeur relève du délai de forclusion de dix ans à compter de la réception, alors que l’action contre votre assureur, au titre de votre propre contrat, relève de la prescription biennale qui court à compter de l’événement générateur. D’autre part, la prescription biennale de l’assurance, contrairement au délai décennal, est un véritable délai de prescription. L’article L. 114-2 du Code des assurances prévoit qu’elle est interrompue par les causes ordinaires d’interruption de la prescription, par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre et par l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique avec accusé de réception adressé par l’assuré à l’assureur concernant le règlement de l’indemnité.
Ainsi, une forclusion acquise à l’égard du constructeur ne signifie pas nécessairement que toute indemnisation est perdue. Il convient de vérifier, contrat par contrat, quelles garanties d’assurance peuvent être mobilisées et dans quels délais.
Exemple concret : Marc, propriétaire d’un hangar réceptionné en 2010, subit en 2024 l’effondrement d’une partie de la charpente. L’action décennale contre le charpentier est forclose depuis 2020. Marc vérifie néanmoins son contrat multirisque : si l’événement relève d’une garantie de ce contrat, son action contre son assureur est soumise au délai de deux ans à compter du sinistre, qu’il peut interrompre notamment par une lettre recommandée avec accusé de réception relative au règlement de l’indemnité ou par une assignation en référé. La question de savoir si le sinistre est effectivement couvert dépend des stipulations de sa police, qui doivent être analysées au cas par cas.
Quels sont les risques pour les maîtres d’ouvrage, acquéreurs et investisseurs ?
Le piège de la relation de confiance
Lorsque le constructeur se montre de bonne volonté et propose de régler le problème, le maître de l’ouvrage hésite légitimement à l’assigner, de peur de compromettre la solution amiable.
Pourtant, l’arrêt du 9 octobre 2025 montre que ce choix peut se révéler irréversible. Si la réparation promise n’intervient pas, est insuffisante ou si le désordre réapparaît, le maître de l’ouvrage peut se retrouver hors délai. Le constructeur, ou plus souvent son assureur, pourra alors opposer la forclusion, sans qu’il soit possible de lui reprocher sa reconnaissance antérieure.
Il faut d’ailleurs souligner que, dans l’affaire jugée en 2021, la demande dirigée contre l’assureur de l’entreprise a été déclarée irrecevable. Or c’est souvent l’assureur du constructeur qui est le véritable payeur, en particulier lorsque l’entreprise a disparu ou se trouve en difficulté.
Les acquéreurs d’un bien de moins de dix ans
La garantie décennale bénéficie aussi aux acquéreurs successifs de l’ouvrage. L’article 1792 vise expressément le maître « ou l’acquéreur » de l’ouvrage. Mais l’acquéreur hérite du délai tel qu’il a commencé à courir : le point de départ reste la réception des travaux, et non la date de l’achat.
Exemple concret : Thomas achète en 2022 une maison dont la construction a été réceptionnée en 2017. En 2026, il constate des infiltrations rendant une pièce inhabitable. Le constructeur, contacté, reconnaît une erreur dans la pose de l’étanchéité et promet d’intervenir début 2027. Thomas doit savoir que le délai décennal expire en 2027, à la date anniversaire de la réception de 2017, et que cette promesse ne le prolonge pas. Il lui appartient d’identifier précisément la date de réception, généralement mentionnée dans l’acte de vente ou dans le procès-verbal de réception, et d’agir en justice avant cette échéance si la réparation n’est pas réalisée à temps.
Les investisseurs et les copropriétés
Pour un investisseur ou une copropriété, le risque est accru par la lenteur des processus de décision. Dans une copropriété, l’action relative aux parties communes relève en principe du syndicat des copropriétaires, qui agit par l’intermédiaire de son syndic et doit respecter ses propres règles internes de décision. Le temps nécessaire à ces formalités doit être intégré dans le calendrier, faute de quoi le délai peut expirer alors que la décision d’agir n’a pas encore été prise.
Les questions fréquentes des particuliers
Le constructeur a reconnu sa faute par écrit : ce document n’a-t-il plus aucune valeur ?
Il conserve une valeur, mais pas celle que l’on croit souvent. Il ne prolonge pas le délai décennal. En revanche, il peut constituer un élément de preuve utile sur le fond du litige, par exemple, quant à l’existence des désordres ou à leur origine, si l’action est engagée dans le délai. Conservez-le précieusement.
Lorsque la reconnaissance prend la forme d’un véritable accord signé comportant des engagements précis du constructeur, la question de savoir si cet accord peut fonder une action distincte, et selon quel régime, dépend de son contenu exact. Elle n’est pas tranchée par l’arrêt du 9 octobre 2025 et doit faire l’objet d’une analyse au cas par cas par un avocat.
Une lettre recommandée de mise en demeure suffit-elle à préserver mes droits ?
Non, pas à l’égard du constructeur. La lettre recommandée est utile pour formaliser la réclamation et constituer un dossier, mais elle n’interrompt pas le délai de forclusion décennale. Seule une demande en justice, au sens de l’article 2241 du Code civil, produit cet effet. Ne confondez pas cette situation avec celle de votre propre assureur, à l’égard duquel l’article L. 114-2 du Code des assurances attribue un effet interruptif de la prescription biennale à la lettre recommandée concernant le règlement de l’indemnité.
Le constructeur a fait des travaux de reprise : un nouveau délai de dix ans commence-t-il à courir ?
Pas au titre de la reconnaissance de responsabilité que ces travaux pourraient traduire. C’est exactement l’argument écarté par la Cour de cassation en 2021 confirmé en 2025. La question de savoir si des travaux de reprise peuvent, dans certaines circonstances, constituer eux-mêmes un ouvrage distinct faisant l’objet de sa propre garantie relève d’une analyse spécifique des faits, qui n’est pas l’objet de l’arrêt commenté. Il serait imprudent de compter sur cette hypothèse sans l’avis d’un professionnel.
La reconnaissance date d’avant juin 2008 : la règle s’applique-t-elle aussi ?
L’arrêt du 9 octobre 2025 distingue précisément ce cas. La loi nouvelle ne s’applique pas aux causes d’interruption ayant produit leurs effets avant son entrée en vigueur. Une reconnaissance intervenue avant cette date a donc pu, selon les règles alors en vigueur, interrompre le délai décennal. En revanche, toute reconnaissance postérieure est dépourvue d’effet.
Le délai expire dans quelques semaines : que faire ?
Il faut agir sans attendre. L’assignation en référé-expertise peut être préparée rapidement si le dossier est constitué : procès-verbal de réception, contrats, factures, attestations d’assurance des intervenants, photographies et constats des désordres, échanges avec le constructeur. L’essentiel est que l’acte soit délivré avant l’expiration du délai, qu’il vise précisément chacun des désordres et qu’il soit dirigé contre toutes les personnes dont la responsabilité est susceptible d’être recherchée.
Les conseils pratiques pour sécuriser votre situation
La première précaution consiste à connaître votre date de réception. Elle figure normalement sur le procès-verbal de réception signé à la fin des travaux. Si vous avez acheté un bien récent, demandez ce document au vendeur ou au notaire. Sans cette date, il est impossible de calculer le délai.
La deuxième précaution est de considérer les dix ans comme une échéance ferme, que rien ne déplace en dehors d’une action en justice. Il est prudent de fixer une date d’alerte plusieurs mois avant l’échéance, afin de disposer du temps nécessaire pour faire le point avec un avocat et préparer, si besoin, une assignation.
La troisième précaution est de ne pas opposer solution amiable et action judiciaire. L’assignation en référé-expertise n’interdit pas de poursuivre les discussions. Elle permet au contraire de sécuriser les délais tout en laissant la porte ouverte à un accord. Si le constructeur exécute ses engagements, la procédure pourra être abandonnée en connaissance de cause, en gardant à l’esprit que le désistement rend l’interruption non avenue en vertu de l’article 2243 du Code civil.
La quatrième précaution est de soigner la rédaction des actes. Chaque désordre doit être décrit et visé expressément, et chaque intervenant susceptible d’être responsable doit être identifié, ainsi que son assureur. Après l’ordonnance désignant l’expert, il faut surveiller le nouveau délai, qui court sans être suspendu par l’expertise.
La cinquième précaution est de traiter séparément chaque action. L’action contre le constructeur, l’action contre son assureur et l’action contre votre propre assureur, notamment l’assurance dommages-ouvrage ou une assurance multirisque, obéissent à des délais et à des points de départ différents. L’arrêt du 9 octobre 2025 analysé rappelle qu’une forclusion acquise contre l’un n’entraîne pas mécaniquement l’irrecevabilité de l’action contre l’autre.
Exemple concret : Une société civile immobilière propriétaire d’un petit immeuble de rapport, réceptionné en juillet 2017, constate en 2026 des infiltrations récurrentes en toiture. L’entreprise reconnaît le problème et propose une intervention à l’automne 2026. Le gérant, conseillé, accepte l’intervention mais fait délivrer, dès le printemps 2027, une assignation en référé-expertise visant précisément les infiltrations et leurs conséquences, dirigée contre l’entreprise de couverture, l’architecte et leurs assureurs. Si la reprise donne satisfaction, la société pourra décider de la suite à donner à la procédure. Si les infiltrations persistent, ses droits sont préservés, alors qu’ils auraient été perdus en juillet 2027 en l’absence d’assignation.
Conclusion : en matière décennale, seule la saisine du juge arrête le temps
L’arrêt de la Cour de cassation du 9 octobre 2025 (n° 23-20.446) confirme une règle désormais solidement établie : le délai de dix ans pour agir contre les constructeurs est un délai de forclusion, que la reconnaissance de responsabilité n’interrompt pas. La décision précise en outre que cette règle vaut pour toute reconnaissance intervenue après l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, même lorsque le délai avait commencé à courir auparavant.
Pour le maître d’ouvrage, l’acquéreur ou l’investisseur, le délai court de manière inexorable à compter de la réception. Les promesses du constructeur, ses courriers et même ses travaux de reprise ne le prolongent pas. L’expertise judiciaire ne le suspend pas. Seule une demande en justice, même en référé, visant précisément les désordres et dirigée contre chacun des responsables, permet de l’interrompre, et cette interruption doit ensuite être entretenue par un suivi rigoureux de la procédure.
L’arrêt rappelle enfin qu’une forclusion à l’égard du constructeur ne ferme pas nécessairement toutes les portes : l’action contre votre propre assureur obéit à la prescription biennale du Code des assurances, avec ses propres causes d’interruption.
Si vous constatez des désordres sur une construction de moins de dix ans, et plus encore si le constructeur vous propose de régler la situation à l’amiable, il est vivement recommandé de faire analyser votre dossier par un avocat en droit de la construction avant que l’échéance ne se rapproche. Il pourra vérifier la date de réception, identifier les intervenants et leurs assureurs et, si nécessaire, engager la procédure adaptée, à titre préventif, sans renoncer à une solution amiable.